IL VALORE REALE DELLA CASA: DAVVERO IL MATTONE NON TRADISCE MAI?
La differenza tra valore reale e valore nominale della casa è ciò che trae in inganno gli italiani, nell’ambito del mercato immobiliare, ormai da 50 anni. Se prendiamo una banconota da 5 euro, il suo valore nominale equivale alla cifra scritta sulla banconota; invece il suo valore reale, cioè il suo potere di acquisto, muta nel tempo a seconda di svariati fattori, fra i quali l’inflazione. L’inflazione misura l’aumento generalizzato dei prezzi, per effetto del quale, con la stessa quantità di denaro, in futuro si riuscirà a comprare una minore quantità di beni e servizi. Per gli immobili funziona esattamente come abbiamo detto prima per le banconote. Se compriamo una casa per 300.000 euro e dopo 30 anni la rivendiamo per 550.000 euro, potremmo pensare di avere guadagnato 250.000 euro; ma se, nel frattempo, l’inflazione è stata del 3%, i 550.000 euro che incasseremo in futuro varranno in realtà il 60% in meno di quanto valevano 30 anni prima, ossia solo 220.000 euro di valore reale. La perdita reale totale sarà allora di 220.000 euro reali incassati meno 300.000 investiti = – 80.000 euro reali.
Questa a mancanza d’informazione, unita alla falsa credenza che l’immobile sia un investimento sempre sicuro e redditizio, ha fatto sì che moltissimi di noi sovrainvestissero nell’immobiliare, concentrandovi a oggi circa il 50% della ricchezza nazionale totale. E, con l’inflazione che ha improvvisamente ricominciato a salire dopo anni di stabilità, sempre più italiani stanno ora pensando di investire in ulteriori immobili, convincendosi di poter così proteggere i propri risparmi dall’inflazione. Il che costituirebbe un grave errore, da non ripetersi. Vediamo perché.
L’AUMENTO DELL’INFLAZIONE, I TASSI DI INTERESSE E I BTP
L’inflazione attuale è certamente legata alla guerra in Ucraina, ma non dobbiamo dimenticare che era già presente prima a causa delle conseguenze economiche post pandemia. Già a Febbraio in realtà, prima che scoppiasse il conflitto, si teorizzava un impatto negativo dell’inflazione sui prezzi delle case, come riportato in un articolo del sole 24 Ore il 22 Febbraio 2022 (da cui molte informazioni di quest’articolo sono tratte.) A Febbraio, l’inflazione americana era ormai arrivata al 7,5%, in Europa al 5% ed in Italia al 4,8% (livelli intollerabilmente elevati e che già allora non davano segnali di rallentamento.)
Negli ultimi 10 anni, grazie ai mutui erogati a tassi bassissimi a seguito della crisi del 2009, i prezzi dell’immobiliare europeo erano andati “in bolla” (fatta eccezione per l’Italia e la Grecia), come si dice di mercati i cui prezzi sono saliti oltre ogni ragionevole previsione. Basti pensare che nel 2019 in Danimarca erano le banche a pagare i clienti affinché sottoscrivessero un mutuo per comprare casa. Ecco spiegato, sorvolando su dettagli minori, il motivo di un tale andamento di mercato: essendo il rendimento delle obbligazioni praticamente pari a zero, gli europei si sono buttati a comprare case facendo arbitraggio tra costi e rendimenti (cioè, in parole povere, approfittando della differenza tra prezzo d’acquisto e opportunità di guadagno.) In che modo? Se il mutuo costava l’1% e la casa offriva il 3% di rendimento da affitto, per esempio, il risparmiatore acquistava casa a debito e la metteva a reddito (nel linguaggio immobiliare, l’espressione indica l’investimento di un capitale nell’acquisto di una casa che è già affittata a terze persone, con la prospettiva di un ricavo derivante dal contratto d’affitto), guadagnando così quel 2% di rendimento che i titoli di Stato non offrivano più. In tal modo la domanda delle case è aumentata e, di regola, anche i prezzi.
Ora che l’inflazione è nuovamente in aumento, e così i tassi di interesse, ributtarsi sui BTP (Buoni del Tesoro Poliennali), cioè in quelle obbligazioni che avevano cessato di rendere fino a qualche anno fa, torna a essere uno scenario attraente per un buon investitore rispetto all’acquisto di un immobile. Se i rendimenti dei BTP sono all’1% ed una casa rende il 3%, come abbiamo visto tutti vorranno comprare case ed il loro prezzo salirà. Mentre quando i rendimenti dei BTP torneranno al 3% (ad esempio) ed una casa renderà solo il 3% di affitto – 3% di nuovo costo del mutuo = 0%, nessuno vorrà più comprare case da mettere a reddito ed il loro prezzo scenderà. Diminuisce la domanda, diminuiscono i prezzi.
LA SITUAZIONE DEL VALORE REALE DELLA CASA IN ITALIA
Ma abbiamo detto che l’Italia, assieme alla Grecia, ha fatto eccezione in questi anni di rialzo dei prezzi sul terreno dell’immobiliare europeo. Anzi, sono addirittura scesi del 30%. Le ragioni si ritrovano nel fatto che da almeno 20 anni l’Italia non cresce economicamente, le retribuzioni sono basse, la disoccupazione elevata, la sicurezza economica sempre più scarsa, il lavoro è sempre più a tempo determinato, il che toglie certezze a chi vorrebbe sottoscrivere un mutuo (e alla banca che il mutuo lo deve concedere). Un altro elemento che influisce, e che in questo scenario è solo apparentemente trascurabile, è la decrescita demografica, più sensibile in Italia che nel resto d’Europa. Se la popolazione non aumenta, allora ci sono anche sempre meno acquirenti sul mercato immobiliare. Questo, a sua volta, fa sì che la domanda e, di conseguenza, i prezzi rimangano bassi.
L’inflazione ora è in netta risalita e così il rendimento dei BTP. Questo andamento ha ovvie ricadute sui tassi dei mutui, che infatti sono già al rialzo. E ciò non potrà non avere effetti negativi sulla domanda dei mutui stessi e dunque degli immobili. Dopo 10 anni in cui i prezzi nominali delle case in Italia hanno continuato a scendere, è logico pensare che non cesseranno di farlo adesso: l’aumento del costo dei mutui, stroncando la domanda, determinerà un’ulteriore, drastica discesa dei prezzi, cui dovrà assommarsi l’inflazione, proprio come anticipato all’inizio dell’articolo. La conseguenza più grande sarà appunto che il valore nominale degli immobili procederà a calare rendendo l’investimento immobiliare fonte certa di perdite reali.
La conclusione che bisognerebbe trarne, specialmente per noi italiani, è che i risparmi sono l’unica cosa che possiamo diversificare intelligentemente e comprare altri immobili oltre alla prima casa, ora come ora, non è affatto una soluzione intelligente. La via più sicura da prendere è invece quella di rivolgersi a un’agenzia immobiliare e vendere gli immobili in eccesso.
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