Acquistare una casa all’asta
Se stai pensando di comprare una casa all’asta per risparmiare, ti starai anche chiedendo se ci sono differenze fiscali rispetto a una compravendita tradizionale tra privati. In generale, la risposta è che le imposte da pagare in caso di aggiudicazione all’asta sono simili a quelle che pagheresti per un acquisto sul libero mercato Vediamo quindi quali sono le imposte dirette e indirette che dovrai versare, se ci sono delle detrazioni fiscali a cui puoi accedere e in quali casi puoi beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Le imposte indirette sulla casa comprata all’asta
Le imposte che dovrai pagare quando compri una casa all’asta dipendono dal tipo di debitore cui apparteneva precedentemente l’immobile: se è un privato o un’impresa. In base a questo, l’acquisto può essere soggetto a IVA o meno.
- Se il venditore è un’impresa o una società (e quindi soggetto a IVA): dovrai pagare l’IVA sul prezzo di aggiudicazione dell’immobile, proprio come avviene in una compravendita normale. L’aliquota applicata sarà quella ordinaria. Inoltre, dovrai pagare un’imposta di registro fissa di 200 euro.
- Se il venditore è un privato (e quindi non soggetto a IVA): non pagherai l’IVA, ma dovrai versare le imposte di registro, catastale e ipotecaria, che sono le stesse che pagheresti in una normale compravendita. Queste tasse vengono calcolate sul prezzo con cui hai vinto l’asta.
Detrazioni e agevolazioni
Quando acquisti una casa all’asta, puoi beneficiare di alcune agevolazioni fiscali, soprattutto se accendi un mutuo per l’acquisto. In particolare, hai diritto a una detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi e gli oneri accessori del mutuo, se si tratta della tua abitazione principale. Se soddisfi i requisiti per le agevolazioni prima casa, ecco come funzionano le imposte:
- se il debitore non è soggetto a IVA (è un privato): pagherai un’imposta di registro con una aliquota ridotta al 2%, e imposte catastale e ipotecaria con un importo fisso di 50 euro ciascuna.
- se il debitore è soggetto a IVA (è un’impresa): dovrai pagare l’IVA con un’aliquota ridotta al 4%.
Le imposte si calcolano sul prezzo di aggiudicazione dell’immobile. Se hai diritto al criterio del “prezzo valore” (per esempio, se l’immobile e l’acquirente rispettano determinati requisiti), si considera anche il valore catastale. Inoltre, ci sono anche imposte ipotecarie, catastali e di bollo per la cancellazione di eventuali gravami sull’immobile. Se ci sono ipoteche da cancellare o il valore dell’immobile è elevato, queste imposte possono essere consistenti. Alcuni tribunali le fanno pagare alla procedura, mentre altri le addebitano all’acquirente. Infine, è sempre meglio farsi assistere da professionisti abilitati per capire esattamente come si applicano le imposte nel tuo caso specifico.
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