Sequestro preventivo: a chi pagare le spese condominiali?

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Condominio sotto sequestro preventivo: un caso

Accade che un condominio sia sottoposto a sequestro preventivo per il reato di lottizzazione abusiva (sia le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva, sia le parti comuni). Durante il periodo di efficacia del sequestro, l’amministratore continua a svolgere le proprie funzioni e ingiunge a una condomina il pagamento degli oneri condominiali. La condomina si oppone al decreto ingiuntivo, sostenendo che, proprio in virtù del provvedimento di sequestro emesso dall’autorità giudiziaria, gli organi del condominio (assemblea e amministratore) sono, al momento, privati dei loro poteri, compreso quello della riscossione degli oneri. Ma il Tribunale respinge l’opposizione e la condomina si rivolge alla Cassazione.

La Cassazione

La Corte, con l’ordinanza 11 maggio 2023, n. 12826, risponde invece che un sequestro preventivo comporta un vincolo di indisponibilità dei beni, che sono affidati ad un custode giudiziario. Salvo che il provvedimento non disponga diversamente, il sequestro colpisce i diritti individuali dei singoli condomini, le attribuzioni dell’amministratore e i poteri dell’assemblea. Pertanto, una delibera approvata durante il periodo di efficacia del sequestro risulta affetta da nullità.

Conclusioni: accolta il ricorso della condomina

Nel caso preso in esame, secondo la Corte di Cassazione, il Tribunale avrebbe violato la regola dell’onere probatorio di cui all’art. 2697 del codice civile, affermando che fosse onere della condomina dimostrare l’esistenza di un provvedimento di esonero dell’amministratore dagli ordinari poteri. Al contrario, è proprio l’amministratore del condominio sequestrato a dover dimostrare una limitazione dei poteri del custode nominato dal giudice penale e, dunque, la permanenza di una residuale disponibilità gestoria da parte dell’amministratore stesso (e/o dell’assemblea). Alla luce di ciò, si rende necessario un nuovo esame e, pertanto, il ricorso della condomina viene accolto e la sentenza è cassata con rinvio al Tribunale.

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